Breit & Jüdt Rechtsanwälte: Aktuelles

Ersatzansprüche des Mieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel – kurze Verjährungsfrist !

Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren eine Vielzahl von Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt.

Führt der Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer solchen Klausel dennoch Schönheitsreparaturen durch, so hat er gemäß § 548 BGB grundsätzlich Anspruch auf Ersatz dieser Aufwendungen.

Zu beachten ist hierbei jedoch, dass für solche Ansprüche nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung die kurze Verjährung des § 548 Absatz 2 BGB gilt. Dies bedeutet, dass die Aufwendungen spätestens innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden müssen, andernfalls verjähren sie.

Die kurze Verjährung findet auch dann Anwendung, wenn der Mieter seine Ansprüche nicht nur auf die mietrechtlichen Vorschriften, sondern zusätzlich auf vertragliche Vereinbarungen zwischen den Parteien, Geschäftsführung ohne Auftrag oder die ungerechtfertigte Bereicherung stützt.

Sofern im Rahmen des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden, muss daher spätestens mit dessen Beendigung sorgfältig geprüft werden, ob diese Maßnahmen aufgrund einer wirksamen mietvertraglichen Vereinbarung geboten waren. Sollte dies nicht der Fall sein, müssen die getätigten Aufwendungen umgehend gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden.

Wenn der Winter kommt....

Räumpflicht im Winter

Sobald der Winter einbricht, stellt sich die leidige Frage, wer eigentlich dafür Sorge zu tragen hat, dass die Gehwege ordnungsgemäß geräumt sind. Dies ist insbesondere für alle Haus- und Wohnungseigentümer relevant, die ihre Objekte nicht selber nutzen, sondern vermieten und häufig auch gar nicht vor Ort sind. Festzuhalten ist diesbezüglich, dass grundsätzlich der Hauseigentümer dafür verantwortlich ist, dass die Gehwege von Schnee und Eis geräumt werden. In den meisten Fällen wird diese Räum- und Streupflicht aber zulässigerweise mit Abschluss des Mietvertrags wirksam auf den Mieter übertragen. Sofern man also ein neues Mietverhältnis begründet, sollte man unbedingt darauf achten, eine entsprechende Regelung in den Vertrag mit aufzunehmen. Hierbei kann sich der Eigentümer aussuchen, ob alle oder ein einzelner oder bestimmte Mieter zum Winterdienst verpflichten werden sollen. Dem Vermieter obliegt nach einer wirksamen Übertragung nur noch die Pflicht zu kontrollieren, ob der Winterdienst ordnungsgemäß ausgeführt wird. Vergisst hingegen ein Mieter ordnungsgemäß zu räumen, kann er abgemahnt werden und macht sich gegebenenfalls auch noch schadensersatzpflichtig, wenn es aufgrund der Glätte zu einem Unfall kommt. Ist der Mieter darüber hinaus während seines Winterdiensts krank oder abwesend, ist er verpflichtet sich eine entsprechende Vertretung zu besorgen! (Quelle:IVD)

Ca. Flächenangaben im Mietvertrag

„Ca. Flächenangaben“ im Mietvertrag schützen auch im Gewerberaummietrecht nicht vor Minderungsrechten. Werden in Zusammenhang mit den zu entrichtenden Mietzinsen Flächenangaben gemacht, so sind diese als zugesicherte Eigenschaften zu qualifizieren (vgl. OLG Hamm, WuM 1998,151). Einer Flächenangabe kommt insoweit Bedeutung als Eigenschaftszusicherung zu, wenn sie im Gewerberaummietvertrag unter der Überschrift Mietzins aufgeführt wird, weil bei der Vermietung gewerblicher Flächen im Regelfall die Höhe der Miete anhand der qm- Zahl bestimmt wird. Für den Fall, dass tatsächlich eine für den Mieter nachteilige Flächenbestimmung vorliegt, kann dieser Gewährleistungsrechte, insbesondere die Minderung des Mietpreises und zudem Rückforderungsansprüche für zuviel geleistete Mietzahlungen, geltend machen. Hieran ändert laut der Rechtsprechung auch die Angabe von „ca. qm-Zahlen“ nichts, da hierfür aus Gründen der Rechtssicherheit nichts anderes gelten soll (vgl. Urteil des BGH vom 24.03.2004, Az.:VII ZR 133/03). Der BGH führt hierzu aus, dass auch für Toleranzen in Form von „ca. Angaben“, die erkennen lassen, dass die Parteien gewisse Abweichungen hinnehmen wollen, eine Grenze dort zu ziehen ist, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung im Sinne der §§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. endet. Diese Grenze ist, wie oben ausgeführt, im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit bei 10 % zu ziehen. Eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt, sie würde im Übrigen das Problem der Abgrenzung zwischen unwesentlicher und nicht mehr unwesentlicher Tauglichkeitsminderung nur verlagern. Eine abweichende Regelung, welche Minderungsrechte aus diesem Grund vollständig ausschließt, kann auch im Gewerberaummietrecht nicht getroffen werden. Dementsprechend müssen, um der Inanspruchnahme auf Gewährleistung zu entgehen, zwingend angegebenen Flächengrößen auf ihre Richtigkeit überprüft und gegebenenfalls korrigiert werden (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az.:VII ZR 133/03).

Rechtsanwältin Katharina M. Brügge-Breit

Der Samstag ist kein Werktag mehr...

BGH Urteil vom 13. 07.2010 – Im Zahlungsverkehr gilt der Sonnabend nicht mehr als Werktag!

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass hinsichtlich der Frage, ob die Mietzahlungen verspätet eingegangen sind, der Samstag nicht mehr als Werktag zu berücksichtigen ist. In den meisten Mietverträgen ist die Miete zum 3. Werktag eines Monats fällig. Leistet der Mieter regelmäßig verspätete Zahlungen, so kann sich hieraus ein Grund zur Kündigung für den Vermieter ergeben. Zu berücksichtigen ist hierbei nach der neusten Rechtsprechung jedoch, dass der Samstag nicht mehr, wie bisher, als Werktag mitzuzählen ist. Hintergrund dieser Entscheidung ist der Umstand, dass der vorleistungspflichtige Mieter geschützt werden soll und ihm daher drei volle Werktage für die Entrichtung der Miete zustehen müssen. Da die Banken an Samstagen geschlossen haben und somit kein Zahlungsverkehr stattfindet, muss der Sonnabend hiernach unberücksichtig bleiben, da diese Geschäftspraxis der Banken nicht zu Lasten des Mieters gehen darf.

Daher gilt: Der Samstag bleibt bei der Berechnung der fristgerechten Zahlung außen vor. Etwas anderes gilt aber für den Fall der Kündigung gemäß § 573 c BGB. Bei dieser Fristberechnung ist der Samstag nach wie vor als Werktag zu berücksichtigen, da die Übermittlung per Post erfolgt und diese regelmäßig auch an einem Sonnabend arbeitet. (Vgl. BGH Urteil vom 13.07.2010, AZ: VII ZR 129/09).

Rechtsanwältin Katharina Brügge-Breit